“三圈一帶”的戰(zhàn)略布局，是金科股份（000656.SZ）在過去一年疫情影響下的護城河。面臨行業(yè)新的歷史周期，金科也找到了新的戰(zhàn)略發(fā)展拐點。

長三角經(jīng)濟圈，則是金科 “三圈一帶”（即京津冀經(jīng)濟圈、長三角經(jīng)濟圈、珠三角經(jīng)濟圈和長江經(jīng)濟帶）戰(zhàn)略布局的重要組成部分。

在金科華東區(qū)域，金科多城市并行布局，尤以南京、蘇州、無錫、合肥、徐州、上海等城市為主，目前不乏流量兼顧利潤的產(chǎn)品，比如無錫金科蠡湖、合肥半島一號、蘇州印象平江、徐州金科漢王聽泉小鎮(zhèn)等，堅定了金科華東持續(xù)在核心城市精耕的信心。

截至2021年11月，金科華東區(qū)域進駐33個城市，累計開發(fā)項目100個。2021年，金科華東在常州、淮安、淮南、南京、無錫五個城市獲取新地塊，在長三角持續(xù)深耕。

“三道紅線”等監(jiān)管政策收緊，導致房地產(chǎn)進入縮表周期，金科集團面臨新的戰(zhàn)略發(fā)展拐點，尋求新的利潤增長空間過程中，產(chǎn)品力與服務力或成為轉向的關鍵。過往幾年踏上規(guī)模擴張的快車道，金科華東這駕快車又將馳向何方？面對日益嚴峻的市場環(huán)境，金科華東又做了哪些準備？

堅定看好長三角，精耕與外延發(fā)展相結合

華東是金科外延發(fā)展的第一站。2006年，金科從山城重慶出發(fā)，第一站首選無錫，開始了全國化拓展的進程。

15年間，金科“深耕”華東，不斷做大做強，目前已經(jīng)在江蘇、安徽、浙北、上海的33座城市，實現(xiàn)了超100個項目的全業(yè)態(tài)深度布局。

金科華東地處長三角經(jīng)濟圈，是金科集團“三圈一帶”（即京津冀經(jīng)濟圈、長三角經(jīng)濟圈、珠三角經(jīng)濟圈和長江經(jīng)濟帶）戰(zhàn)略布局的重要組成部分。

應對新周期之前，金科華東已形成一套經(jīng)過實踐的投資邏輯。金科華東積極在南京、蘇州、無錫、合肥、徐州、上海等城市布局，主要基于“城市的綜合發(fā)展能級、城市具備規(guī)模優(yōu)勢、城市的客群對品質的要求較高”三點考量。

在確定精耕城市清單后，金科華東就會明確在這些城市需要達到什么樣的規(guī)模量級，然后去對標當?shù)豑op20、Top10企業(yè)，按照計劃有序向前推進。

以江蘇為例，金科華東在這一GDP大省的布局策略是：聚焦加倉深耕重點二三線城市，擇機進駐揚泰鹽連和蘇北優(yōu)質縣域。寧蘇錫核心城市供地將較為集中，適合結構性增持；常通徐宿重點三線城市土拍高熱，留足安全邊際，伺機加倉深耕；關注揚泰鹽連城市主城機會，推進蘇中蘇北都市圈布局。

與此同時，為響應集團高質量發(fā)展，金科華東區(qū)域先后成立經(jīng)營體檢小組、風險體檢小組等，出臺各項標準化管理辦法，致力于精細化管理、高質量發(fā)展。這就是金科華東外延式發(fā)展的基礎，經(jīng)過風險體檢小組等部門的調研，金科華東發(fā)現(xiàn)蘇錫通A類縣域市場容量有支撐，但土拍升溫，于是便對這些縣域市場控制投資預期；蘇北沭陽、泗陽、漣水、東臺、灌云、東海等A類縣域容量及市場佳，金科華東重點關注，積極擇機進駐。 

行業(yè)新周期來臨，金科也迎來關鍵的年份。

做產(chǎn)品長期主義者，營造金科式美好生活場景

金科始終相信，企業(yè)只有具備強大的免疫力才能度過危機。而在金科眼里的“免疫力”正是產(chǎn)品力和服務力。

產(chǎn)品力提升方面，金科提出打造“三高兩好”的產(chǎn)品，即“去化好、利潤好，高顏值、高體驗、高附加值”，并專門成立了產(chǎn)品力提升小組，華東區(qū)域更率先設立產(chǎn)品體驗官，提升人居體驗。疫情常態(tài)化之下，金科產(chǎn)品研發(fā)團隊開始重點考慮戶型設計如何做變化才能更符合客戶的需求，比如歸家的動線、玄關收納、社交空間等。

對金科來說，“產(chǎn)品力”是營造美好生活場景并完美兌現(xiàn)的能力。越是在逆境，項目品質對于銷售的支撐力就會越高。

解讀金科的產(chǎn)品力，要從金科閱讀土地的能力開始。尊重自然，溯源歷史，是金科梳理從人文內涵到建筑哲學方面的建筑心得。

2007年，金科無錫首個人居作品——金科觀天下，以“空中院館”專利創(chuàng)新戶型，致敬這座古老人文城市；2010年，金科為蘇州這座千年古城帶來了 “金科王府”，展現(xiàn)“金科墅”的魅力，成為城市名片；2016年，金科在南京東大門、國家4A級風景區(qū)寶華山南麓，打造了進入南京的第一個山居院墅作品——金科觀天下，一舉成為南京“現(xiàn)象級爆款”；再及至后來的無錫金科蠡湖、合肥金科博翠天辰、蘇州印象平江、南京金科博翠花園、阜陽集美陽光，金科在華東的業(yè)主已經(jīng)超過10萬戶。

金科善于將產(chǎn)品研究前置，在金科看來，好產(chǎn)品與高效率并不矛盾，所以金科對產(chǎn)品的設計理念、空間關系、工藝工法等細節(jié)會花費大量的時間深入研究。最近，金科還推出了”UP+”4大價值體系8大美好場景52項主張，持續(xù)精研產(chǎn)品力。

從另外一個角度看，服務力也是產(chǎn)品力。在社區(qū)服務這條擁擠的賽道上，各方比拼的是高效性和前瞻性。金科早早布局智慧服務，有效解決社區(qū)服務痛點，讓新技術、新場景在社區(qū)服務中得到落地呈現(xiàn)。

2021年，金科還提出了標準化、專業(yè)化的“心悅服務”體系，涵蓋從買房、交付到入住的每一個環(huán)節(jié)，多達2193個細項。它是金科在服務產(chǎn)品上又一次全新創(chuàng)新，建立了更精細化、場景化的全生命周期服務，保證交付前至交付后，業(yè)主都能有賞心悅目的觀感。

如今，金科服務已形成 “金管家”、“金悅家”、“金慧家”三大服務體系，打造人、云、端的智慧社區(qū)生態(tài)，從傳統(tǒng)園區(qū)服務擴展到業(yè)主“醫(yī)、食、住、行”的生活全方位服務。

除了繼續(xù)做好社區(qū)服務，金科服務將利用自身優(yōu)勢，搶灘智慧城市項目、產(chǎn)業(yè)園區(qū)項目，做到高質量的增長。

在土地效益漸趨下降的當下，房地產(chǎn)企業(yè)面臨巨大考驗。面臨企業(yè)戰(zhàn)略新發(fā)展拐點，金科已經(jīng)做好了準備。

金科華東關鍵之年，發(fā)力多元化新賽道

2020年末，金科正式對外發(fā)布新五年戰(zhàn)略規(guī)劃，提出要堅持“四位一體、生態(tài)協(xié)同”的高質量發(fā)展，即精耕地產(chǎn)主業(yè)，做強智慧服務，做優(yōu)科技產(chǎn)業(yè)，做實商旅康養(yǎng)，在此基礎上進一步整合產(chǎn)業(yè)鏈生態(tài)圈。

隨著 “四位一體、生態(tài)協(xié)同”的戰(zhàn)略深入，金科華東從“地產(chǎn)+”多元化發(fā)展出發(fā)，邁入高質量發(fā)展的關鍵之年。

徐州金科聽泉漢王小鎮(zhèn)，作為金科華東首個集地產(chǎn)主業(yè)、智慧服務、科技產(chǎn)業(yè)、商旅康養(yǎng)多業(yè)態(tài)于一體的項目，是金科多元化道路上的一張有力名片。項目占地約606畝，總投資約52億元，將打造融合徐州文化底蘊的全國領先的綜合型頤養(yǎng)小鎮(zhèn)。

目前，漢王聽泉小鎮(zhèn)的文化展示中心已經(jīng)開放，此前還榮獲“紐約設計獎金獎”。該項目的住宅布局及建筑形制、共享街區(qū)設計、全齡康養(yǎng)服務體系，得到了市場的高度認可，也是國內小鎮(zhèn)項目的一個優(yōu)秀范本。

項目儲備上，金科華東秉持多元原則。招拍掛和收并購并舉，同時開始發(fā)力代建。就在今年10月，金科華東成立了華東康養(yǎng)事業(yè)部，此外還成立了商管事業(yè)部，后期會加強康養(yǎng)項目的拓展及布局，并會涉足城市更新、鄉(xiāng)村振興，以及輕資產(chǎn)的運營和管理。

2021年，金科華東確立了新的發(fā)展目標。一是優(yōu)化投資布局結構，實現(xiàn)拿地模式多元化；二是堅持客戶導向，落實管控動作，提升產(chǎn)品品質及創(chuàng)新力；三是提質量、保交房，樹立行業(yè)標桿；四是以客戶價值為導向，多維度提升客戶滿意度。

以穩(wěn)健的財務指標和充沛的現(xiàn)金流作為基礎，金科華東將持續(xù)打造“投資力、產(chǎn)品力、服務力”三大核心競爭力放在更重要的位置，不斷深化“地產(chǎn)+”多元化發(fā)展戰(zhàn)略，進一步突破業(yè)務圍欄。